NCT（0056）业绩分享（12Invest 客户专属）

先前由 GRANFLO 转名为 NCT 的这家房地产公司很不幸的在私下配售的期间面临 MCO 3.0，导致公司的股价也被压了不少；不过有持股能力并且有申请私下配售的，现在应该有获利了。

那废话不说，我们再直接看看公司在该季度中的业绩表现：

在该季度（“FY 2021 Q2”）中，我们可以看到 NCT 的营业额无论是按年、还是按季都有着非常明显的增长；而这主要是 NCT 的房地产开发（“Property Development”）业务所带来的营业额，至于过去 NCT 的数码业务（“Other Operations”）已在过去的一个财政年脱售，在该季度中并无贡献任何的营业额。

不过，NCT 的数码业务在该季度中却有员工和其他行政的开销需要支付，多少影响了公司在该季度中的利润。

回顾公司在上个季度（“FY 2021 Q1”）中，NCT 的旗下只有 Mahkota @ Kampar 和 Acacia Residences @ Sepang 在手中，并且两者的工程都已经接近尾声；而公司在近期内完成的 Grand Ion Majestic 和 Grand Ion Delemen（“Grand Ion 项目”）的收购则是公司在该季度内业绩大幅度改善的主要原因。

对于第一次接触 NCT 的读者，Grand Ion 项目是位于云顶的混合型产业项目（“Mixed Development”），其收购价格共合 RM 422.9 Million，公司是通过私下配售的资金、将 Grand Ion 项目的负债也纳入公司内扣除购买价格、以及发行 RCULS 来完成的。

在该季度中，公司的净利率也大幅度的提高到了 19.25%，而这也主要是 Grand Ion 项目的高利率所导致的。

以现金流的角度来看，NCT 在该季度的净经营现金流为 RM 33.0 Million，对比 FY 2021 Q1 和 FY 2020 Q2 的 RM 2.4 Million 和负 RM 6.1 Million 已有非常大的改善。

但是需要留意的是，公司已从接近净现金的状态 – 在上个季度中净负债为 RM 1.0 Million 左右在加入新的债务后，目前公司有背负着 RM 148.0 Million 的负债。

公司在该季度中也并无派发任何的利息，不过以个人对于该公司的了解，在植入了 Grand Ion 的项目后，未来随着盈利持续提高公司理应会开始派发股息；值得一提的是，该项目预计在未来 3 年会给公司带来 RM 250.0 Million 的毛利（扣除该季度的 RM 20.6 Million 后大约还有 RM 229.4 Million）。

随着云顶逐步重开和建筑工程能够恢复之下，暂时来看 NCT 在下个季度的业绩理应会更好，但是投资者要担心的就是 RCULS 潜在的股权稀释。

目前来看，公司在完成了私下配售后共有 750,823,762 股流通股；但是不要忘记 RCULS 还有 375.0 Million（Tranche 1，已经发行）和潜在的 242.8 Million 的 RCULS（Tranche 2 – Tranche 4，还未发行，将会根据 Grand Ion 项目的建筑进程来发行）股权的稀释。

也就是说，在完全稀释的效果之下公司的最大稀释总股数将会是 1,287,613,762 股（公司在 7 月份曾经将 81.0 Million 的 RCPS 转成母股，成本为 RM 0.320），其潜在最大的稀释的 EPS 将会是 0.736 左右。

如果是将该 EPS 平均化来看的话，公司以 RM 0.555 的估值来说 P/E 大约在 18 ~ 19 倍左右，考虑到 NCT 未来的业绩还有望上升来看，个人觉得 NCT 还是有些看头的。

不过，这是根据个人非常粗略的计算，平均来说物业股都是 ~ 10 倍左右的 P/E 估值，NCT 是否值得就要看个人的观点，我们不能提供任何买卖的建议。

Source from The Star

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